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「入居者の退去を認めない」なんてそんな事できるの❓

タイトルを読んだ時にそう思われた方も多いかもしれませんね

しかし、これは満室経営をするにあたって、とても大切な考え方なんです

不動産投資家で入居者の解約理由を反省し振り返りを行い改善を行っている方はほんの一握りです

よく私がコンサルをするときに不動産投資家さんに

「今回の解約理由は何ですか

と質問をすることがあります

そうすると「更新のためのようですね」という回答が返ってくることがあります

その振り返りをしない不動産投資家は実にもったいないことをしている、と思います

・更新をしない気持ちにさせたあなたの物件の反省は何か

・何かを改善することによって更新してもらえるよう提案できないか

など様々な施策を打つことができるのです

 

満室経営維持の基本的な考え方

さて、ここでもう1つ質問です

「上記の例には満室経営維持の基本的な考え方がベースにあります。さて、それは何でしょうか❓

この退去を認めない、退去の理由を振り返る

この逆算思考こそが満室経営維持の基本なんです

その考え方とは

「物理的にやむを得ない解約、つまり“卒業”以外は、解約は認めない。」

これをしっかり腹に落とすことです

この決意、覚悟こそが満室経営維持の第一歩です

それでは、またご連絡しますね

空室対策メールマガジン

空室対策メールマガジンでは実践による成功事例や運用ノウハウを定期的にお届けしています。

本日は“人気物件”についてお話しさせて頂きます

まず質問をしたいのですが人気物件とはどういう状態をいうのでしょうか

 常に満室で退去待ちをしている希望者が多数いる物件でしょうか
 確かにそういう物件はこの世に存在しますがこれはマスコミなどを使って認知させる必要がありとてもハードルは高いです

一方、私が考える“人気物件”とは賃貸の仲介営業マンがその物件を覚えています

物件が空く前から内見者に「おススメですよ!」と紹介してくれる賃貸の仲介営業マンにとっての“人気物件”です

内見をとれる物件は確実に満室になる

「空室対策はまず内見ありき」

このことは今までも私が口を酸っぱくするほど繰り返しお話ししてきましたね

そのくらい大切なんです

安定的に内見が取れるとまず確実に満室になります

というのも、内見が取れれば、仮に決まらなかったとしても決まらなかった原因をつぶしていくことができます

そうなると、3-5回内見を取れればそこで成約していくのです

“決まるシナリオ”こそ重要

賃貸の仲介営業マンはどうやって賃貸物件を決めていくのでしょう❓

有名な賃貸成約の基本テクニックに「当て」「中」「決め」というものがあります

内見者が希望したスペックに対して連れていく順番を演出したものが「当て」「中」「決め」です❣

最初は内見者ががっかりするような物件に連れていき(当て)

次にまあまあの物件に行き(中)

最後にとっておきの部屋に連れていく(決め)❤

その決め物件としての内見を私たちは獲得していかなければいけません

賃貸の仲介営業マンにいかに自分の物件を気に入ってもらえるか

気にしてもらえるか

まず、このことをしっかり取り組むことが満室経営の第一歩です

明日は、「入居者に退去を認めない方法」について解説させて頂く予定です

それでは、またご連絡しますね

空室対策メールマガジン

空室対策メールマガジンでは実践による成功事例や運用ノウハウを定期的にお届けしています。

今から10年以上前、不動産会社のサラリーマンの私は、1部屋の空室対策に、苦労していました

また、1部屋の滞納がなかなか解消されず、クレーム処理も十分に満足を与えられませんでした

ところが・・・

“あるきっかけ”を境に、人生が好転していきました✨

ある不動産管理会社主催の勉強会に参加した際に「ハッ!」と気づいたのです

自分は自分の都合で仕事を進めてきたのではないのかと。。

自分の都合では問題は解決しない。相手の立場に立って問題を解決していこう

その後、私は相手の立場に立って問題を解決することで満室経営のオリジナルのノウハウを構築していきました

これが、私の原点です

ここで1つ質問です☝

あなたは、成功するためには、非常に長期間の時間をかける必要がある、と“錯覚”していませんか❓

実は、私に言わせれば、成功するために、無駄な時間をかける必要は無いのです

なぜなら、成功に必要なのは、“誤った戦略”ではなく、“正しい戦略”が、“無駄な努力”ではなく、“正しい努力”があれば良いだけだからです

ですから、もしもあなたが短期間で成功したいと思えば、“正しい戦略”にそって、“正しい努力”を粛々と実行していくだけで良いのです

もちろん、不安に思う必要はありません

あなたは、すでにこのLineで動画をご覧になり、初歩的なテクニックは全て学びました

これから私と一緒に行うことは、そのテクニックを組み合わせることです

“バラバラのテクニック”を、“戦略”として統合することです

実際、あなたはあと「ほんの少しの努力」で、満室経営の仕組みを手に入れるステージにいます

これから私が“渾身の力”を込めてお届けするフォローメッセージを、あなたが読み終わった後・・

あなたは、“完璧なまでに”満室経営の仕組みを作り終えている

これが、このフォローメッセージの理想です

さあ、あなたの新しい人生を、一緒に形作っていきましょう

明日は、「人気物件を作る技術」について解説させて頂く予定です

空室対策メールマガジン

空室対策メールマガジンでは実践による成功事例や運用ノウハウを定期的にお届けしています。

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いきなりですが、みなさんこんな悩みをもっていませんか?

〇昨今の不動産投資ブームで物件価格は高騰して良い物件がない
〇競争が激しく、良い物件があったとしてもなかなか手に入れることが難しい
〇様々な問題が巷をにぎわせた影響もあり、融資が全然つかない
◯せっかく新築を買ったのに満室にならない

今の不動産業界はまさに競合ひしめくレッドオーシャンであり、
参入厳しい大きな壁が立ち塞がっている状況ではないでしょうか。

しかし!
そんな社会状況の中でもこの数々の最大の難関を解決する方法・・・それが

「土地からはじめる新築不動産投資」です!

普通の市場に流れている新築物件というのは、
不動産業者の利益が乗っていて、
割安な物件というのはほとんど存在しません。

そこで、
土地を探して、
そこに建物のプランニングをし、
建設会社に建ててもらうまでを自ら行うことで、
コストを抑え、利益を最大化することが出来ます!

コストを抑え収益を上げることと、
新築の強みである融資期間が長く取れることを生かし、
2018年の厳しい不動産業界にあっても、
成果を出し続け、
2019年も生き残るこの投資法こそ、

ブルーオーシャンな投資法といえます!

事実、この手法を用いて、
この1,2年の高騰した市場の中でも
首都圏で利回り12%を超える物件を手にすることができています。

新築の利回りの相場が5~8%という中で、
利回り10~12%近い物件を仕込むことが出来れば、
それだけで数千万という含み益が確定するわけで、

建ててすぐ売ってもよし、持ち続けてもよし、
まさに買ったと同時に勝ちが決まる投資法なのです!!

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ようやく新築不動産を購入できたと思ったら、次にこんな悩みが襲ってきます。

〇なかなか空室が埋まらない
〇借入の元金支払いが迫っている
〇新築ならすぐ埋まると思っていたのに1年以上埋まらない部屋がある

これは決して一部の方だけに当てはまる事例ではなく、
新築不動産投資を始めた多くの方が直面する悩みです。

「新築であればすぐに埋まるだろう」というのは幻想で、
昨今の新築供給過剰の市場では正しい入居付けのノウハウを実践しなければ、
いつまで経っても空室が埋まらない状況という現実が突きつけられます。

そうなると0から入居付けを進めなければならないという新築投資のデメリットが際立ち、
借入の返済が儘ならず本業の給料から補填するしかなく、
「こんなはずではなかった」と損切りという形で物件を手放す方が多いのも事実です。

しかし、しっかり満室経営にむけた確立されたノウハウさえ実践すれば、
◯完成を待たずして早期満室化!
◯退去後も家賃を下げることなく埋まっていく!
という安定経営が可能です。

そんな誰にでもできる再現性の高い満室経営のノウハウを体系化したのが、

「満室スターチャート」です!

ご自身のまず大家としての自覚を持ってもらい
空室対策をしながら、あなたの物件のチームを作っていきます。

その上で

◯ハード = 商品化
◯ソフト = 値付け
◯マーケティング = 広告

という中のどこにあなたの空室対策のポイントがあるのかを
あぶり出していきます。

「満室スターチャート」という独自のメソッドを駆使して、
最短で空室を埋めることができます。

土地からはじめる新築不動産と満室スターチャートを組み合わせれば、鬼に金棒で最強不動産投資法になります!

今回そのノウハウをお伝えするのは、

『失敗のしようがない「新築」投資の教科書(ぱる出版)』

の著者で、土地からはじめる新築不動産投資で首都圏でも利回り12%超を建ててきた新築不動産講師の脱公務員大家と、

『満室スターNO1養成講座(税務経理協会)』

『たった18日で次の入居者が決まる!満室革命プログラム(ソフトバンククリエイティブ)』

『不動産投資は空室物件を満室にして超高値で売りなさい(ぱる出版)』

の著者で、これまでに延べ5500室の空室を埋めてきた空室対策コンサルタントの尾嶋健信です。

セミナー開催日等の詳細は、以下の通りです。

開催日時:2019/02/09(土) 14:00~17:00(懇親会あり別途有料)
開催場所:KSセミナールーム(九段下駅周辺)

https://ex-pa.jp/item/12718/s24497

20名限定とさせていただきます。
今後このような有名著者同士のコラボセミナーは実現しないかもしれません。
お申込みはお早目に!

満足度の高いセミナーになることお約束します!
皆さんのご参加お待ちしてます。

脱公務員大家&尾嶋 健信

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【プロフィール】
脱公務員大家(だつこうむいんおおや)
不動産投資家で楽待コラムニスト。
1985年生まれ。福井県越前市出身。
大学進学時に上京し、
その後東京都で地方公務員として社会人生活をスタート。
結婚、子供の誕生という人生の節目で、
家族の将来を真剣に考え始め、不動産投資と出会う。
2015年に父親名義で新築不動産投資を始め、
その後も家族名義で不動産を買い進める中で、
「土地からはじめる新築不動産投資」に行き着く。
土地から新築を建てていく中で、
首都圏でも利回り10%以上をコンスタントに達成し、
中には12%を超えるものも。

【尾嶋健信プロフィール】
尾嶋健信(おじまけんしん)
満室経営株式会社代表取締役。
大前研一BBT大学不動産投資講座講師。
不動産管理会社の勤務時代、独自の空室対策のノウハウを確立し、独立。
2018年現在、空室対策に特化したコンサルティングをのべ7000件、
6500戸以上の空室を埋めた実績を持つ。
現在、管理戸数は約3000戸
モットーは、
「ビジネス、投資、時間、健康管理、運動、仲間、の人生リッチとなり、人生を謳歌する」

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明日は満室塾です。

私のパートでは、秋の繁忙期対策、
について、集中講義をしよう、
と考えています。

昨日も、都内の新築アパートで
12戸中、管理会社を変えても
2戸しか埋まっていない。。

という相談を受けました。

3月に購入した、という事ですので
4月から半年間は金利のみの支払いだと思うのですが
10月から返済が始まります。

これで空室がうまっていなかったら
どえらいことですね。

少しでもその方のお力になりたい、
と思います。

空室を満室にするための違い、
違いをもたらす違い、とは何なのか、
私はよく考えます。

おそらくはほんのちょっとした違い、
なのかもしれません。

その肝を明日のセミナーでは
しっかりとお伝えしようと思います。

私の秋の繁忙期対策の戦略を
ご披露したいと思います。

シンプルだがインパクトがある空室対策です。

興味がある方は時間を作って
参加してみることをおススメします。

ゲスト講師もママ大家の岩崎えりさん、
ステージングのプロ、清水信宏さん

で内容盛りだくさんでお届けします。

以下のURLよりご参加いただければと思います。

https://ex-pa.jp/item/9377

 

今日の写真は、経営者仲間と紀尾井町 三谷の
個室を貸し切って食事会をした時の写真です。

握り手の加藤さんは8月でこちらを退職。
万を持して独立されます。
行くのが楽しみでなりません。

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